재개발 용어 풀이

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   정비구역 지정

   시·도지사가 특정 구역을 재개발 대상으로 공식 지정하고 고시하는 단계입니다.

   주민 입장에서는 여기서부터 그 구역이 공식적으로 재개발 대상이 됩니다. 건축 행위에 제한이 생길 수 있어, 증축이나 신축을 계획 중이라면 구청에 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

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   추진위원회 구성

   조합을 만들기 위한 준비 조직을 토지등소유자 과반수 동의로 구성합니다.

   주민 입장에서는 아직 조합이 아닙니다. 이 단계의 결정은 준비 단계의 것이고, 정식 권한은 조합설립인가 이후에 생깁니다.

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   조합설립인가

   구청장이 재개발 조합의 설립을 인가하는 단계입니다. 재개발은 토지등소유자 4분의 3(75%) 이상과 토지면적 2분의 1 이상의 동의가 필요합니다.

   주민 입장에서는 동의율이 가장 많이 언급되는 단계입니다. 이때부터 조합이 사업의 정식 주체가 되고, 조합원은 조합 운영에 관한 자료를 열람할 권리를 갖습니다.

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   사업시행인가

   조합이 세운 구체적인 사업 계획을 구청장이 인가하는 단계입니다.

   주민 입장에서는 몇 세대를 어떻게 짓는지가 이때 확정됩니다. 이후 감정평가가 진행되어 내 재산이 얼마로 평가되는지 산정이 시작됩니다.

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   관리처분계획인가

   누가 어느 집을 받고 돈을 얼마나 더 내거나 돌려받는지를 확정하는 계획을 인가받는 단계입니다.

   주민 입장에서는 **분담금이 확정되는 단계**라 주민에게 가장 중요합니다. 이 인가 이후 조합원의 지위는 '입주자로 선정된 지위'(입주권)가 되어 거래 시 신고 대상이 됩니다.

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   이주·철거

   기존 건물에서 이주하고 철거를 진행하는 단계입니다.

   주민 입장에서는 실제로 집을 비워야 하는 시기입니다. 세입자는 주거이전비 등 보상 대상이 될 수 있으므로 자격과 기한을 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

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   착공·준공(이전고시)

   공사를 시작하고, 완료 후 새 건물의 소유권을 정식으로 이전하는 고시를 합니다.

   주민 입장에서는 이전고시가 되어야 새 집에 대한 등기가 가능합니다. 입주와 등기는 시점이 다를 수 있습니다.

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   청산

   사업 정산을 마치고 조합을 해산하는 마지막 단계입니다.

   주민 입장에서는 정산 결과에 따라 추가로 내거나 돌려받는 금액이 생길 수 있습니다.

구역마다 실제 진행은 이 순서와 다를 수 있습니다. 우리 구역이 지금 어디인지는 구역 화면에서 기준일과 함께 확인하세요.

동의율

토지등소유자 중 사업에 동의한 사람의 비율입니다. 재개발 조합설립에는 75% 이상이 필요합니다.

주민 입장에서는 숫자가 기준일마다 달라질 수 있어, 어느 시점의 집계인지 함께 보는 것이 중요합니다. 종로모아는 출처와 기준일을 함께 표시합니다.

감정평가액

내 토지·건물이 얼마로 평가되었는지를 나타내는 금액입니다.

주민 입장에서는 분담금 계산의 출발점입니다. 도시정비법상 조합원 등 이해관계자에게 공개되는 자료이므로, 일반에 공개된 곳이 아니라 **조합에 정보공개를 청구**해 확인합니다.

비례율

사업으로 늘어난 가치를 기존 자산 총액으로 나눈 비율입니다. 100%보다 높으면 사업성이 좋다고 봅니다.

주민 입장에서는 내 감정평가액에 비례율을 곱한 값이 '권리가액'이고, 새 집 분양가에서 이 권리가액을 뺀 것이 분담금입니다.

분담금

새로 받을 집의 분양가에서 내 권리가액을 뺀, 추가로 내야 하는 돈입니다.

주민 입장에서는 관리처분계획인가 단계에서 확정됩니다. 그 전에 나오는 숫자는 추정치이므로 기준 시점을 반드시 확인해야 합니다.

신속통합기획

서울시가 정비계획 수립 단계부터 함께 참여해 인허가 기간을 단축하는 방식입니다.

주민 입장에서는 절차가 빨라질 수 있다는 뜻이지, 사업이 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 후보지 선정과 정비구역 지정은 다른 단계입니다.

토지등소유자

구역 안의 토지 또는 건축물을 소유한 사람으로, 동의율 계산의 모집단입니다.

주민 입장에서는 세입자는 여기에 포함되지 않습니다. 세입자는 동의 주체가 아니지만 이주 단계에서 별도의 보상 대상이 될 수 있습니다.